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上海社科院十二五必须解决住宅供应不足

来源: 2018年08月29日

上海社科院:十二五必须解决住宅供应不足

春节临近,传统的楼市交易淡季,上海的土地市场却迎来又一波行情。

根据上海市规划和国土资源管理局公布,在虎年的最后一周,上海将再推21幅经营性地块,出让面积近100万平米,出让起始总价超63亿元,其中,1月30日,将有宝山区、奉贤区、金山区等5个地区共计10幅地一并推出现场竞拍。

值得一提的是,2010年1月,上海仅推出了3幅涉及住宅的地块,合计出让面积约30万平方米。

为了缓解供需矛盾,上海正在敞开供应土地。

本报获得的上海社科院提供上海今年两会的一份规划《十二五上海住房保障和房地产发展思路》(下称《发展思路》)显示,十二五期间,上海必须要解决的问题中,住房建设用地供给不足位居首位。

上海两会上,政协委员丁金宏告诉本报,上海2010年11月的人口普查显示,其常驻人口已经突破了2300万,导入型的城市人口结构,加本地市民巨大的住房刚需,推动了城市房价的上涨,但土地出让市场未见加大供应。

2011年1月,根据汉宇地产市场研究部公布的数据显示,2010年,在住宅土地上,上海包括保障性住房在内的住宅土地供应量为1198公顷,呈现回升态势。

土地供而未用

十一五以来,上海全市的供而未用的闲置土地数量,一般估计在5000公顷以上,相当于年均出让数据的几倍。

《发展思路》显示,十一五以来,上海全市的供而未用的闲置土地数量,管理部门没有正式公布,一般估计在5000公顷以上,相当于年均出让数据的几倍。

此份报告显示,造成上海闲置土地有两方面原因,一为政府管理方面,另一方面是拿地的企业业主方面,但主要原因还为前者。

2010年12月30日,国土资源部公布了房企自身原因造成闲置土地26宗案例,上海5宗土地名列其中,这5宗全都闲置6年至8年。国土部表示,对上述闲置土地中闲置一年以上不满两年的,必须征收闲置费,闲置两年以上的,必须坚决收回。

上海相关部门表示,对国土资源部公告的上海5幅房地产闲置土地,各相关区正在推进处置工作,处置方法主要是限期开工和履行土地使用权收回程序。

因此,上海社科院在《发展思路》中建议,十二五期间,上海在经营性土地的管理上,应当强调出让和使用两个环节的整体性管理,例如十二五期间要坚决拒绝毛地出让,建议不缩小单次出让地块的面积,逐步实施与建设经济适用房挂钩的办法等。

上海对闲置用地的盘活已经下了工夫,但是随着上海加大保障性住房土地的供应,市场化的土地供应相当有限,而在巨大的资金和市场需求下,上海在十二五面临的高溢价土地压力将非常大。

上海社科院此份报告显示,2007年、2009年,上海经历了两次土地价格猛涨期,尤其是2009年与2007年相比,土地的出让价格普遍上升了一倍甚至两倍、三倍之多。

2007年开始,上海的地王主要是当地国企和上市公司,从2009年开始,中央国企也不断成为上海地王得主。十二五期间,资金实力雄厚者之间激烈竞争,将地价越推越高,而土地也越来越集中,会损害上海市场的必要竞争。

从眼下上海土地市场1月的行情来看,这一状况正在延续,1月21日,上海出让的5幅土地中,均被保利[简介 最新动态]、远洋[简介 最新动态]等地产大头等获得,而当日最高成交价格的山区大场镇一住宅地块,被保利以25.57亿元购得。

房地产维持投资

上海规划的思路是,应当维护房地产业市场在十二五期间的平稳和增长,切实防止大起大落,以有利于经济的稳定和增长。

与土地的放大供应不同,接近春节,上海住房市场正在缩小供应。

1月24日,中国房产信息集团新数据显示,过去一周上海仅有5个项目推出8.04万平方米的新房源,在前两周连续减少的基础上,再度减少了30%,为近23周的最低点。

由于多个郊区低价楼盘的集中成交,上周上海的均价再度回落5.57%

上海社科院十二五必须解决住宅供应不足

,为22370元/平方米。

中国房产信息集团分析师薛建雄告诉,在通胀和调控的压力下,受到限购限贷以及未来房产税的影响,大量需求没能正常有效释放,市场也在看空,使得开发商不得不缓期和少量推盘。

巨大的需求与不能释放的矛盾,给未来楼市带来更大的不确定性。薛表示。

与此同时,1月24日,上海社科院《2011年上海社会发展报告》指出,目前上海住房市场已逐渐进入新政消化期,投资型和改善型需求购房者迅速递减,楼市价格告别坚挺。

住房新政影响下,限购、限贷、限外、限价四限令不仅令房地产商和投资者的投机风险加大,对普通家庭的购房计划和购房能力也产生了抑制。

根据上海市统计局的最新数据,2010年上海全市商品房月销售面积1650.2万平方米,下降40.4%。其中商品住宅销售面积1351.47万平方米,下降45.6%。社科院报告的数据显示,上海商品住宅的销售近几年波动较大,销售波峰后往往会迎来一轮波谷。

而上海社科院的《发展思路》同时显示,关于房地产业和市场的问题上,上海规划的思路是,应当维护房地产业市场在十二五期间的平稳和增长,切实防止大起大落,以有利于经济的稳定和增长。

例如,几年来上海房地产投资占GDP的比例约为10%,这一比例应当在十二五期间其本维持。

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